Покупка недвижимости на Кипре — полный процесс.
Каждый этап сделки на Кипре: юридическая проверка, договоры, разрешение на приобретение для граждан вне ЕС, реальная стоимость покупки и порядок передачи титула собственности.
Система общего права, удобная для иностранных покупателей.
Кипрское право недвижимости основано на английском общем праве, полностью соответствует нормам ЕС и предоставляет иностранным покупателям те же права полной собственности, что и резидентам.
Покупка жилья на Кипре — хорошо отработанный путь: полная собственность (freehold), расчёты в евро, договоры на английском и греческом языках и Земельный кадастр, который позволяет покупателю закрепить за собой объект с момента депонирования договора — за годы до выдачи отдельного титула на новостройку.
Простая сделка по вторичному объекту обычно завершается за 6–10 недель. Новостройка следует графику застройщика, с поэтапными платежами по мере строительства.
От первого просмотра до титула собственности.
Семь этапов покупки на Кипре в том порядке, в котором они происходят.
- Шаг 1
Бюджет и подбор объектов
Определите общий бюджет с учётом расходов на сделку в размере примерно 4–10%. Подберите объекты по округам, затем осмотрите их — лично или по видеосвязи.
- Шаг 2
Соглашение о резервировании
Соглашение о резервировании и задаток (обычно €5 000–€10 000) снимают объект с рынка на время юридической проверки. Письменно уточните, возвращается ли задаток.
- Шаг 3
Независимый юрист и проверка
Наймите лицензированного кипрского юриста, который не представляет продавца или застройщика. Он проверяет титул и обременения, наличие градостроительного и строительного разрешений, а также ипотеки на участок.
- Шаг 4
Договор купли-продажи
Подписывается двуязычный договор и вносится первый платёж (обычно 20–30%). Гербовый сбор по договору не уплачивается — он отменён с 1 января 2026 года.
- Шаг 5
Депонирование в Земельном кадастре
Договор подаётся в Земельный кадастр в течение шести месяцев, что обеспечивает право на реальное исполнение — продавец больше не может продать, заложить или передать объект третьему лицу.
- Шаг 6
Разрешение на приобретение (вне ЕС)
Покупатели из стран вне ЕС подают заявление в Окружную администрацию для получения одобрения Совета министров. Сделка идёт параллельно; одобрение, как правило, является формальностью.
- Шаг 7
Завершение сделки и передача титула
Выплачивается остаток суммы, передаются ключи. Титул переоформляется в Земельном кадастре после его выдачи и уплаты сборов за передачу, если они применимы.
Сколько реально занимает каждый этап.
Ориентировочные сроки для вторичного жилья. Новостройки после этапа договора следуют строительной программе застройщика.
| Этап | Типичная продолжительность |
|---|---|
| Подбор объектов и просмотры | 1–3 недели |
| Подписание соглашения о резервировании | На той же неделе, что и принятие предложения |
| Юридическая проверка и проверка титулов | 1–3 недели |
| Подписание договора купли-продажи | 4–8-я неделя |
| Подача договора в Земельный кадастр | В течение 6 месяцев (лучше сразу) |
| Разрешение на приобретение (вне ЕС) | 2–8 месяцев, параллельно со сделкой |
| Завершение и передача (вторичное жильё) | 6–10-я неделя |
| Передача титула (новостройка) | По факту выдачи отдельного титула |
Реальная стоимость покупки, помимо цены объекта.
Ориентировочные цифры. Точные суммы зависят от того, новостройка это или вторичное жильё, и от ваших личных обстоятельств — всегда уточняйте у юриста.
| Статья расходов | Ориентировочная сумма |
|---|---|
| НДС на новостройку (стандартная ставка) | 19% |
| НДС на первое основное жильё | 5% (в пределах лимитов площади и стоимости) |
| Сборы за передачу титула (вторичка, без НДС) | 3% / 5% / 8% по шкале, сейчас −50% |
| Сборы за передачу титула при уплаченном НДС | 0% |
| Гербовый сбор по договору | Отменён с 1 января 2026 года — €0 |
| Услуги независимого юриста | ~1% от цены + НДС |
| Земельный кадастр и подача документов | Несколько сотен евро |
| Ежегодный налог на недвижимость | Отменён с 2017 года |
| Муниципальные сборы | ~€100–€400 в год |
Комиссия агентства при покупке обычно оплачивается продавцом. Банковские комиссии за оформление ипотеки и оценку возникают только при местном финансировании.
Вы платите либо одно, либо другое — никогда оба.
Именно это различие определяет большую часть разницы в затратах между новостройкой и вторичным жильём.
- Новостройка от застройщика: применяется НДС 19%, а сборы Земельного кадастра за передачу составляют 0%.
- Сниженный НДС 5%: доступен на первые 130 м² основного жилья стоимостью до €350 000, при условии, что общая стоимость не превышает €475 000, а застраиваемая площадь — 190 м². Жильё должно оставаться вашим основным местом проживания на Кипре в течение 10 лет.
- Вторичное жильё: НДС не начисляется. Применяются сборы за передачу по шкале 3% / 5% / 8%, сейчас сниженные на 50% — и уменьшенные ещё вдвое при покупке на два имени.
- Земля и участки: строительная земля, продаваемая налогооблагаемым лицом, облагается НДС 19%; сельскохозяйственная земля, как правило, нет.
Ипотека для резидентов и нерезидентов.
Кипрские банки кредитуют иностранных покупателей, хотя требования к сумме кредита и документам строже, чем для резидентов.
- Соотношение кредита к стоимости: обычно до 60–70% от банковской оценки для нерезидентов и до 80% для резидента Кипра, покупающего основное жильё.
- Срок: от 10 до 25 лет, как правило, с погашением до 65–70 лет. Кредиты в евро привязаны к базовой ставке банка или Euribor плюс маржа.
- Расходы: оценка объекта, комиссия за оформление около 0,5–1%, регистрация ипотеки в Земельном кадастре, а также обязательное страхование имущества и, часто, жизни.
- Документы: паспорт, сведения о налоговом резидентстве, выписки по счетам за 6–12 месяцев, подтверждение дохода и документально подтверждённое происхождение средств для проверок по борьбе с отмыванием денег.
- Важно для ПМЖ: квалифицирующая инвестиция в €300 000 должна быть оплачена средствами, переведёнными из-за рубежа, поэтому кипрская ипотека не может использоваться для достижения этого порога.
Текущие налоги и расходы на содержание.
Кипр — одна из наименее обременённых налогами юрисдикций ЕС в сфере недвижимости: нет ежегодного налога на недвижимость, нет налога на наследство и действует льготный режим non-domicile для инвестиционного дохода.
| Налог или сбор | Положение |
|---|---|
| Ежегодный налог на недвижимость | Отсутствует — отменён в 2017 году |
| Налог на наследство | Отсутствует |
| Муниципальные / общинные сборы | ~€100–€400 в год |
| Сбор канализационного управления | ~0,5‰–3‰ от оценочной стоимости |
| Общие расходы в комплексе | ~€50–€300 в месяц |
| Налог на доход от аренды | По шкале подоходного налога; первые €19 500 не облагаются |
| Налог на прирост капитала при продаже | 20% с прибыли, с пожизненными вычетами |
| Статус non-domicile | Отсутствие налога на дивиденды и проценты в течение 17 лет |
Цифры ориентировочны и меняются с законодательством — уточните свою ситуацию у кипрского налогового консультанта до принятия решений.
Что меняется при паспорте страны вне ЕС.
Граждане стран вне ЕС свободно покупают недвижимость на Кипре; отличия носят процедурный, а не ограничительный характер.
- Для регистрации титула на ваше имя требуется разрешение Совета министров, подаваемое через Окружную администрацию.
- Разрешение обычно ограничено одним жилым объектом (или участком примерно до 4 014 м²) на семью — компании и дополнительные покупки рассматриваются индивидуально.
- Средства следует переводить через банковскую систему с ваших собственных счетов, с документально подтверждённым происхождением капитала.
- Покупка новостройки на сумму от €300 000 позволяет подать заявление на ПМЖ Кипра для всей семьи.
Отдельный титул и почему важно депонирование договора.
В новых комплексах отдельный титул на вашу единицу выдаётся только после завершения и сертификации здания — часто значительно позже заселения.
Титул уже выдан
Самый простой сценарий: юрист проверяет отсутствие обременений и переоформляет титул на ваше имя в Земельном кадастре при завершении сделки.
Титул ещё не выдан
Обычная ситуация для новостроек. Вашей защитой служит договор, депонированный в Земельном кадастре: он даёт право на реальное исполнение и блокирует любые конкурирующие сделки.
Участок в залоге
Если банк застройщика держит ипотеку на землю, требуйте письменные отказы от прав или частичное освобождение вашей единицы до подписания.
Выбор подходящего округа для покупки.
У каждого округа Кипра свой профиль покупателя, уровень цен и арендный рынок.
Бизнес и премиальное побережье
Деловая столица острова и самый высокий уровень цен: башни на первой линии, резиденции у марины и международные школы. Наиболее устойчивый спрос на долгосрочную аренду со стороны релоцирующихся специалистов.
Образ жизни и выгодная цена
Гольф-курорты, виллы с видом на море и сложившиеся сообщества экспатов при заметно более низком пороге входа, с уверенной доходностью краткосрочной аренды в сезон.
Аэропорт и доходность
Самый доступный прибрежный округ, растущий благодаря аэропорту, новой марине и реконструкции порта. Популярен у покупателей, ориентированных на доходность.
Столица и глубина аренды
Внутренняя столица с круглогодичным спросом со стороны студентов, специалистов и госсектора, а не туризма.
Айя-Напа и Протарас
Территория курортной аренды с лучшими пляжами острова — высокая сезонная доходность и спокойная зима.
Проекты на стадии строительства
Поэтапные платежи, гарантия застройщика, нулевые сборы за передачу и право на ПМЖ по программе от €300 000.
По округам: премиальные районы, доступные районы и диапазоны цен.
Ориентировочные диапазоны цен предложения, чтобы сориентировать бюджет. Актуальные цифры из нашей текущей базы приведены ниже.
Limassol
- Prime areas
- Limassol Marina, Neapolis, Agios Tychonas, Amathus, Potamos Germasogeias
- Value areas
- Ypsonas, Kolossi, Erimi, Palodia, Parekklisia, Pissouri
- Apartments (2-bed)€250k – €600k
- Seafront / tower units€700k – €3M+
- Houses & villas€450k – €1.5M
- Prime seafront villas€2M – €10M+
- Building plots€200k – €1M+
- Long-let rents€900 – €2,500 / month
Nicosia
- Prime areas
- Engomi, Strovolos, Aglantzia, Dasoupoli, Acropolis
- Value areas
- Latsia, Geri, Tseri, Lakatamia, Anthoupoli, Dali
- Apartments€130k – €350k
- Houses€280k – €800k
- Prestige villas€1M+
- Building plots€150k – €600k
- Long-let rents€600 – €1,400 / month
- Typical gross yield4% – 5.5%
Larnaca
- Prime areas
- Finikoudes, Mackenzie, Pyla, Voroklini, Pervolia, Oroklini seafront
- Value areas
- Aradippou, Livadia, Kiti, Tersefanou, Dromolaxia, Athienou
- Apartments€130k – €350k
- Seafront new-build€350k – €900k
- Houses & villas€250k – €800k
- Seafront villas€1M+
- Plots & fields€80k – €400k
- Long-let rents€600 – €1,300 / month
Paphos
- Prime areas
- Kato Paphos, Coral Bay, Peyia, Sea Caves, Aphrodite Hills, Minthis, Tala
- Value areas
- Chloraka, Emba, Konia, Mesogi, Anavargos, Geroskipou, Kissonerga
- Apartments€120k – €350k
- Resort / seafront apartments€400k – €900k
- Villas€300k – €900k
- Golf & Sea Caves villas€1.5M – €6M+
- Townhouses€180k – €350k
- Long-let rents€600 – €1,500 / month
Famagusta (Ayia Napa & Protaras)
- Prime areas
- Ayia Napa Marina, Nissi, Fig Tree Bay, Kapparis, Pernera
- Value areas
- Paralimni, Sotira, Frenaros, Liopetri, Avgorou, Deryneia
- Apartments€150k – €450k
- Marina / seafront€500k – €1.5M+
- Villas€400k – €1.2M
- Landmark marina villas€2M – €8M+
- Building plots€100k – €600k
- Short-let gross yield6% – 8% (seasonal)
Типичные диапазоны по типам недвижимости
Ориентировочные диапазоны по острову для основных типов недвижимости, с которыми мы работаем: от студий до целых зданий, земли и коммерческих объектов.
| Property type | Typical asking range | Notes |
|---|---|---|
| Apartments & flats | €120k – €3M+ | Deepest stock island-wide; common charges €50–€250/month. |
| Penthouses | 20% – 50% premium | Priced above an equivalent apartment; roof terrace and pool typical. |
| Townhouses & maisonettes | €180k – €500k | Common in Paphos and Larnaca resort complexes. |
| Detached houses & villas | €280k – €10M+ | Private pool standard above roughly €500k. |
| Bungalows | €250k – €700k | Retirement favourite in Paphos and Larnaca villages. |
| Whole residential buildings | €1.5M – €15M+ | Priced on rental yield and buildable density, not bedroom count. |
| Building plots | €90k – €5M+ | Value driven by buildable m² and zoning density. |
| Agricultural land & fields | €15k – €150k | Check zoning, road access and buildability before committing. |
| Offices | €2,000 – €4,000 / m² | Limassol and Nicosia CBD; rents €12–€25/m²/month. |
| Retail, warehouses & hotels | Yield-priced | Hotels valued on rooms, licence and RevPAR. |
Реальные цены наших текущих объектов по городам и типам.
Данные берутся напрямую из объектов, размещённых на сайте сейчас, поэтому цифры меняются вместе с рынком.
Что опытные покупатели проверяют до подписания.
- Обращение к юристу продавца или застройщика вместо независимого.
- Пропуск шестимесячного окна для депонирования договора в Земельном кадастре, которое защищает вашу покупку.
- Подписание до подтверждения наличия градостроительного и окончательного строительного сертификатов и их соответствия построенному.
- Предположение, что сниженный НДС 5% применяется, без проверки лимитов площади и стоимости.
- Игнорирование общих расходов, затрат на бассейн и условий управляющей компании в комплексе.
- Покупка в северной части острова, где титул не признаётся законодательством Республики Кипр.
Покупка недвижимости на Кипре — частые вопросы.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Кипре?
Да. Граждане ЕС покупают на тех же условиях, что и киприоты. Покупатели из стран вне ЕС также могут свободно приобретать недвижимость, но им требуется разрешение Совета министров (через Окружную администрацию) для регистрации титула на своё имя — обычно это формальность, выдаваемая после подписания договора.
Сколько времени занимает покупка недвижимости на Кипре?
От резервирования до подписания договора купли-продажи обычно проходит 4–8 недель в зависимости от юридической проверки. Завершение сделки по готовому объекту следует вскоре после этого; новостройка завершается при сдаче, что может произойти через месяцы или годы после договора.
Каковы общие расходы на покупку недвижимости на Кипре?
Планируйте примерно 4–10% сверх цены объекта: либо НДС (19% или сниженные 5% на первое основное жильё в пределах лимитов) на новостройки, либо сборы за передачу титула (3–8%, сейчас сниженные на 50% на вторичном рынке), плюс услуги юриста (около 1% плюс НДС) и расходы Земельного кадастра. Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года и больше не увеличивает расходы.
Что такое сниженный НДС 5% на Кипре?
Ставка НДС 5% применяется к первым 130 м² основного жилья стоимостью до €350 000 при условии, что общая стоимость объекта не превышает €475 000, а общая застраиваемая площадь — 190 м². Покупатель обязан использовать жильё как основное место проживания на Кипре не менее 10 лет.
Нужен ли юрист для покупки недвижимости на Кипре?
Юридически это не обязательно, но настоятельно рекомендуется. Независимый лицензированный кипрский юрист (не юрист продавца или застройщика) проверяет титул и обременения, градостроительные разрешения, согласовывает условия договора и депонирует договор в Земельном кадастре для защиты ваших интересов.
Что такое «реальное исполнение» в кипрском праве недвижимости?
Подача договора купли-продажи в Земельный кадастр в течение шести месяцев с даты подписания даёт вам законное право на реальное исполнение: продавец не может перепродать, заложить или передать объект третьему лицу, а суд может обязать переоформить титул на ваше имя.
Нужно ли находиться на Кипре, чтобы завершить сделку?
Нет. Доверенность, выданная вашему юристу, позволяет провести всю сделку дистанционно — банковский счёт, договор, заявление на разрешение и передачу титула.
Даёт ли покупка недвижимости на Кипре право на ВНЖ?
Покупка новостройки на сумму не менее €300 000 (плюс НДС) может дать покупателю и его семье право на постоянный вид на жительство Кипра по ускоренной программе, при соблюдении требований к доходу и прочих условий.
Может ли иностранец получить ипотеку на Кипре?
Да. Кипрские банки кредитуют нерезидентов, как правило, до 60–70% от оценочной стоимости основного или курортного жилья, на срок от 10 до 25 лет и обычно с погашением до 65–70 лет. Ожидайте плату за оценку, комиссию за оформление около 0,5–1%, а также полное подтверждение дохода и происхождения средств.
Какие налоги платятся после покупки недвижимости на Кипре?
Ежегодного налога на недвижимость нет (отменён в 2017 году), налога на наследство тоже. Вы оплачиваете муниципальные и общинные сборы примерно €100–€400 в год, сборы канализационного управления и подоходный налог с дохода от аренды. При будущей продаже кипрской недвижимости применяется налог на прирост капитала 20% с доступными пожизненными вычетами.
Что лучше на Кипре — новостройка или вторичное жильё?
Новостройка облагается НДС 19% (или 5% для квалифицирующего основного жилья), но не имеет сборов за передачу, идёт с гарантией застройщика и современной энергоэффективностью и может дать право на ПМЖ. Вторичное жильё не облагается НДС, но требует уплаты сборов за передачу, обычно уже имеет выданный титул и оформляется значительно быстрее.
Какую доходность аренды можно ожидать на Кипре?
Валовая доходность долгосрочной аренды обычно составляет 4–5% в Лимассоле и Никосии и 5–6% в Ларнаке и Пафосе, тогда как грамотно управляемая краткосрочная аренда в прибрежных туристических районах может достигать 6–8% валовых до расходов на управление. Чистая доходность зависит от комиссий управляющей компании, общих расходов и простоев.
Можно ли купить недвижимость на Кипре дистанционно?
Да. Видеопросмотры, доверенность на независимого юриста и удалённое открытие банковского счёта позволяют полностью завершить покупку — договор, депонирование в Земельном кадастре и передачу титула — не приезжая на Кипр.
Начните поиск недвижимости на Кипре
Просмотрите проверенные объекты в Лимассоле, Пафосе, Ларнаке, Никосии и Фамагусте — или обсудите с нашей командой процесс покупки в вашей ситуации.