Golden Visa Ελλάδας — ο οδηγός επενδυτή 2026.
Ένας σαφής, δομημένος οδηγός για το πρόγραμμα διαμονής μέσω επένδυσης της Ελλάδας μετά τη μεταρρύθμιση του 2024: νέα όρια τιμών, προϋποθέσεις, ένταξη οικογένειας, χρονοδιάγραμμα και οφέλη.
Το πιο δημοφιλές πρόγραμμα διαμονής μέσω επένδυσης στην Ευρώπη.
Από το 2013, η Golden Visa Ελλάδας έχει προσελκύσει περισσότερες από 30.000 οικογένειες επενδυτών — το υψηλότερο ποσοστό υιοθέτησης από κάθε πρόγραμμα golden visa στην ΕΕ.
Η Golden Visa Ελλάδας είναι μια ανανεώσιμη άδεια διαμονής 5 ετών που χορηγείται σε υπηκόους εκτός ΕΕ (και τις οικογένειές τους) που πραγματοποιούν κατάλληλη επένδυση στην Ελλάδα. Τα ακίνητα αποτελούν, με μεγάλη διαφορά, την πιο κοινή διαδρομή.
Το πρόγραμμα μεταρρυθμίστηκε σημαντικά την 1η Σεπτεμβρίου 2024 — τα όρια επένδυσης αυξήθηκαν σε περιοχές υψηλής ζήτησης, και εισήχθη νέα βαθμίδα €250.000 για μετατροπές εμπορικών ακινήτων σε οικιστικά και αναστηλώσεις διατηρητέων κτιρίων. Οι αιτήσεις που υποβλήθηκαν με τα προηγούμενα όρια διατηρήθηκαν με αυστηρές προθεσμίες· όλες οι νέες αιτήσεις ακολουθούν τους κανόνες του 2024.
Η μεταρρύθμιση του 2024 — τρεις βαθμίδες τιμών ανά τοποθεσία.
Η κατάλληλη τιμή ακινήτου εξαρτάται πλέον από την τοποθεσία του ακινήτου και, σε ορισμένες περιπτώσεις, από τη χρήση του.
€800.000
Αττική (ευρύτερη Αθήνα), Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη και άλλα νησιά Αιγαίου/Ιονίου με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. Ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ.
€400.000
Η υπόλοιπη ηπειρωτική Ελλάδα και μικρότερα νησιά. Ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ.
€250.000
Μετατροπή εμπορικού ακινήτου σε οικιστική χρήση, ή πλήρης αναστήλωση διατηρητέου / ιστορικού κτιρίου. Διαθέσιμο σε όλη τη χώρα χωρίς ελάχιστο εμβαδόν.
Όλα τα όρια δεν περιλαμβάνουν ΦΠΑ και φόρο μεταβίβασης. Οι κατακερματισμένες αγορές και η χρήση του κατάλληλου ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb) δεν επιτρέπονται πλέον.
Ποιοι πληρούν τις προϋποθέσεις για την Golden Visa Ελλάδας.
Οι απαιτήσεις είναι από τις πιο ελαφριές οποιουδήποτε ευρωπαϊκού προγράμματος διαμονής μέσω επένδυσης.
- Υπήκοος εκτός ΕΕ / ΕΟΧ ηλικίας 18 ετών ή άνω.
- Καθαρό ποινικό μητρώο, αποδεικνυόμενο με επικυρωμένο πιστοποιητικό (apostille) από τη χώρα καταγωγής.
- Κατάλληλη επένδυση σε ακίνητα τουλάχιστον €250.000 / €400.000 / €800.000, ανάλογα με την τοποθεσία και τον τύπο ακινήτου.
- Ιδιωτική ασφάλιση υγείας που καλύπτει όλους τους αιτούντες για θεραπεία στην Ελλάδα.
- Κεφάλαια μεταφερόμενα στην Ελλάδα από το εξωτερικό μέσω του τραπεζικού συστήματος, με σαφή ίχνη κίνησης.
- Καμία απαίτηση ελάχιστου εισοδήματος — σε αντίθεση με την Κύπρο και τα περισσότερα άλλα προγράμματα της ΕΕ.
Τρεις γενιές, μία επένδυση.
Η Golden Visa Ελλάδας είναι ένα από τα πιο φιλικά προς την οικογένεια προγράμματα στην Ευρώπη.
- Ο κύριος αιτών.
- Ο/η σύζυγος ή σύντροφος συμφώνου συμβίωσης.
- Εξαρτώμενα τέκνα έως 21 ετών (με δυνατότητα επέκτασης έως 24 ετών με απόδειξη σπουδών).
- Οι γονείς τόσο του αιτούντος όσο και του/της συζύγου — ανεξαρτήτως ηλικίας ή εξάρτησης.
Όλα τα μέλη της οικογένειας λαμβάνουν τη δική τους άδεια διαμονής με την ίδια ισχύ με τον κύριο αιτούντα.
Από την κράτηση έως την άδεια διαμονής σε έξι βήματα.
Ένας τυπικός φάκελος Golden Visa στην Ελλάδα διαρκεί από 3 έως 6 μήνες από την κράτηση του ακινήτου έως την έκδοση βιομετρικών στοιχείων.
- Step 1
Αριθμός φορολογικού μητρώου & ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός
Απόκτηση ελληνικού ΑΦΜ και άνοιγμα τοπικού τραπεζικού λογαριασμού μέσω του διορισμένου δικηγόρου σας. Και τα δύο μπορούν να γίνουν εξ αποστάσεως με πληρεξούσιο.
- Step 2
Επιλογή & κράτηση ακινήτου
Εντοπισμός κατάλληλου ακινήτου (ή χαρτοφυλακίου που πληροί το όριο) και υπογραφή συμφωνίας κράτησης υπό την αίρεση νομικού και τεχνικού ελέγχου.
- Step 3
Έλεγχος αξιοπιστίας & συμβόλαιο αγοράς
Ο δικηγόρος ολοκληρώνει τον έλεγχο τίτλου, πολεοδομίας και φορολογίας. Το συμβόλαιο αγοράς υπογράφεται ενώπιον Έλληνα συμβολαιογράφου και καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.
- Step 4
Αίτηση Golden Visa
Υποβολή της αίτησης άδειας διαμονής στο Υπουργείο Μετανάστευσης. Με την υποβολή, εκδίδεται προσωρινό Blue Certificate, που παρέχει άμεσα νόμιμη διαμονή.
- Step 5
Βιομετρικά στοιχεία
Σύντομο ραντεβού για λήψη βιομετρικών στοιχείων στην Ελλάδα — η μόνη υποχρεωτική επίσκεψη σε όλη τη διαδικασία.
- Step 6
Έκδοση αδειών διαμονής
Άδειες διαμονής 5 ετών για τον αιτούντα και κάθε μέλος της οικογένειας. Ανανεώσιμες επ' αόριστον όσο διατηρείται η επένδυση.
Τι σας προσφέρει η Golden Visa Ελλάδας.
- Πλήρης διαμονή στην ΕΕ για όλη την οικογένεια, ανανεώσιμη κάθε 5 έτη.
- Ταξίδια χωρίς βίζα σε όλη τη ζώνη Σένγκεν των 29 χωρών (90 ημέρες ανά περίοδο 180 ημερών).
- Καμία ελάχιστη παραμονή — η άδεια διατηρείται αποκλειστικά με τη διατήρηση της επένδυσης.
- Πρόσβαση σε ιδιωτική και δημόσια εκπαίδευση και υγειονομική περίθαλψη στην Ελλάδα.
- Δρόμος προς την ελληνική και την ευρωπαϊκή υπηκοότητα μετά από 7 έτη γνήσιας διαμονής.
- Ελευθερία να κατέχει και να διευθύνει ελληνική εταιρεία και να λαμβάνει μερίσματα.
Η φορολογική εικόνα για τους κατόχους Golden Visa.
Το καθεστώς Golden Visa είναι ξεχωριστό από τη φορολογική κατοικία. Γίνεστε φορολογικός κάτοικος Ελλάδας μόνο αν παραμείνετε περισσότερες από 183 ημέρες τον χρόνο στην Ελλάδα.
| Στοιχείο | Συντελεστής / Ποσό |
|---|---|
| Φόρος μεταβίβασης ακινήτου (μεταπώληση) | 3.09% |
| ΦΠΑ σε νεόδμητο (όπου ισχύει) | 24% |
| Ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ) | Μεταβλητός — ανάλογα με τοποθεσία & αξία |
| Καθεστώς κατ' αποκοπή φορολογίας non-dom (προαιρετικό) | €100.000 / έτος, επί αλλοδαπού εισοδήματος |
| Φόρος εισοδήματος από ενοίκια | 15% – 45% |
Η Ελλάδα προσφέρει ένα ελκυστικό καθεστώς non-dom (κατ' αποκοπή ετήσιος φόρος €100.000 επί όλου του αλλοδαπού εισοδήματος για έως 15 έτη) για άτομα που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα.
Golden Visa Ελλάδας — συχνές ερωτήσεις.
Τι είναι η Golden Visa Ελλάδας;
Η Golden Visa Ελλάδας είναι ένα πρόγραμμα διαμονής μέσω επένδυσης που ξεκίνησε το 2013 και χορηγεί ανανεώσιμη άδεια διαμονής 5 ετών σε υπηκόους εκτός ΕΕ (και τις οικογένειές τους) που πραγματοποιούν κατάλληλη επένδυση στην Ελλάδα — συνηθέστερα σε ακίνητα.
Ποια είναι η ελάχιστη επένδυση για την Golden Visa Ελλάδας το 2026;
Μετά τη μεταρρύθμιση του Σεπτεμβρίου 2024, το όριο επένδυσης σε ακίνητα εξαρτάται από την τοποθεσία και τον τύπο ακινήτου: €800.000 στην Αττική (Αθήνα), τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων· €400.000 στην υπόλοιπη Ελλάδα· και €250.000 για τη μετατροπή εμπορικού ακινήτου σε οικιστικό ή για αναστηλώσεις διατηρητέων κτιρίων.
Πόσο χρόνο χρειάζεται η Golden Visa Ελλάδας;
Από την αγορά του ακινήτου έως το ραντεβού βιομετρικών στοιχείων και την έκδοση της κάρτας διαμονής, η διαδικασία διαρκεί συνήθως 3 έως 6 μήνες. Ένα προσωρινό Blue Certificate εκδίδεται αμέσως με την υποβολή, παρέχοντας νόμιμο καθεστώς διαμονής όσο προετοιμάζεται η πλήρης κάρτα.
Ποιοι μπορούν να συμπεριληφθούν σε μία αίτηση;
Ο κύριος αιτών, ο/η σύζυγος ή σύντροφος συμφώνου συμβίωσης, εξαρτώμενα τέκνα έως 21 ετών, και οι γονείς και των δύο συζύγων — ανεξαρτήτως ηλικίας ή εισοδήματος.
Πρέπει να ζω στην Ελλάδα για να διατηρήσω την Golden Visa μου;
Όχι. Δεν υπάρχει απαίτηση ελάχιστης παραμονής. Οι κάτοχοι μπορούν να εισέρχονται και να παραμένουν στην Ελλάδα όπως επιθυμούν, και η άδεια ανανεώνεται κάθε 5 έτη όσο διατηρείται η κατάλληλη επένδυση.
Επιτρέπει η Golden Visa Ελλάδας ταξίδια στην Ευρώπη;
Ναι. Οι κάτοχοι και η οικογένειά τους απολαμβάνουν ταξίδια χωρίς βίζα σε όλη τη ζώνη Σένγκεν των 29 χωρών για έως 90 ημέρες ανά περίοδο 180 ημερών.
Μπορώ να εργαστώ στην Ελλάδα με Golden Visa;
Οι κάτοχοι Golden Visa μπορούν να κατέχουν και να διευθύνουν ελληνική εταιρεία και να λαμβάνουν μερίσματα, αλλά η μισθωτή απασχόληση δεν επιτρέπεται στο πλαίσιο της ίδιας της άδειας διαμονής μέσω επένδυσης.
Οδηγεί η Golden Visa Ελλάδας σε υπηκοότητα;
Δεν οδηγεί αυτόματα σε υπηκοότητα, αλλά μετά από 7 έτη νόμιμης διαμονής στην Ελλάδα με πραγματική φυσική παρουσία και αποδεδειγμένη γνώση της ελληνικής γλώσσας, οι κάτοχοι μπορούν να υποβάλουν αίτηση πολιτογράφησης.
Έτοιμοι να διερευνήσετε την Golden Visa Ελλάδας;
Η ομάδα μας παρέχει συμβουλές για ολοκληρωμένη δομή — από την επιλογή κατάλληλου ακινήτου στην Ελλάδα έως την πλήρη υποβολή αίτησης Golden Visa και τη μετεγκατάσταση της οικογένειας.